Wie dacht dat Hans Hoogervorst een liberaal was komt bedrogen uit. In zijn erebaantje bij de AFM heeft Hans, zelf nooit enige vorm van economisch onderwijs genoten, een proefballonnetje opgelaten, zo lijkt. De TOPhypotheken moeten dood! Dat betekent dat het banken verboden wordt om meer dan 100% van de executiewaarde van een huis te financieren. Probleem is dat het geen proefballonnetje is, want de AFM heeft werkelijk de macht om een dergelijke regel door te voeren. Actie is dus geboden!
Maar waarom is dit eigenlijk een slecht idee? Daarvoor moeten we eerst het argument voor dit ballonnetje bekijken. Hoogervorst wil voorkomen dat mensen die na ontslag of echtscheiding gedwongen zijn hun huis te verkopen, met een fikse restschuld blijven zitten. Het komt dus uit een goed hart! Maar dat komt het socialisme van de SP ook, dit is geen reden om ermee akkoord te gaan. Eerst het ontkrachten van het argument:
Als een bank 125% van een huis financiert betekent dit niet dat de koper na aankoop op een berg cash zit en daar lekker van op vakantie gaat. Dat geld wordt in een keuken of uitbouw geïnvesteerd. Ex post is het huis dus meer waard en blijkt 125% opeens gewoon 108% (incl kk) te zijn.
Daarnaast zijn de marktkrachten al weer druk aan het werk. De securitisatiemarkt is dood. Dat betekent dat de banken blijven zitten met hun eigen hypotheken. Dat betekent ook dat de banken vanzelf voorzichtiger zullen zijn met financieren, ze kunnen het risico namelijk niet meer door verkopen. Daarnaast zijn ook banken geschrokken van de crisis en voorzichtiger geworden. Er is dus geen reden aan te nemen dat er problematische TOPhypotheken zullen worden afgesloten.
Laat de economische actoren dus gewoon hun gang gaan. Dan kan de huizenmarkt rustig herstellen en houden starters nog een kans op de markt.
Subscribe to:
Post Comments (Atom)
Een mooie maatregel van mensen die zelf jarenlang middels de constructie van een tophypotheek zelf een mooi huisje hebben kunnen verwerven en nu de pas afsnijden voor iedere starter die dat ook wil.
ReplyDeleteWat mij als starter op de huizenmarkt zelf nog niet duidelijk wordt is het volgende. Als ik ene nieuw huis koop dat kaal wordt opgeleverd is de executiewaarde gelijk aan de waarde van het kale huis. Maar niemand kan in een kaal huis wonen en zou dus zelf duizenden euro's moeten sparen of lenen om essentiele zaken als vloer, keuken, badkamer et cetera te installeren. Als ik dan zelfs verneem dat het gedeelte voor kosten koper onder het 'top'-gedeelte van de hypotheek valt, betekent dat gewoon dat een starter met een nieuwe woning al snel meer dan 20% van de koopprijs (=executiewaarde) van zijn huis moet sparen of bijlenen (!). Dat is voor mensen halverwege de twintig compleet onrealistisch.
Wat temeer steekt is dat deze maatregelen worden genomen omdat banken op z'n zachtst gezegd zich onverantwoordelijk hebben gedragen. En daarvoor worden nu dus jonge mensen met toekomstperspectief op de kosten gejaagd en gedwongen extra leningen af te sluiten.
Je zal in dit land toch maar iets willen opbouwen in plaats van afbreken. Mijn hemel. Waar prachtwijken worden opgetuigd voor aso's die hun hele leven niks hebben bijgedragen aan dit land en relschoppers voorzien worden van huiswerkbegeleiding en hangplekken ben je maar mooi de sigaar "if you played by the rules".
Tophypotheken zijn een slecht fenomeen. Er is niks mis mee om eerst wat te verdienen voor je het uitgeeft. Zorg maar dat je zelf wat geld meebrengt als je een paar ton wilt lenen.
ReplyDeleteMaar ik ben het met Luuk eens dat je dat niet vanuit de overheid moet regelen. Banken zullen zelf de shit moeten opruimen als ze een tophypotheek aanbieden die niet genoeg oplevert omdat de huizenprijs niet meer met een paar procent per jaar stijgt.
Wat je nu al ziet is dat je een aanzienlijk gunstiger rentepercentage krijgt als je niet 125% van de executiewaarde wilt lenen, maar 90%. Maak dat verschil maar groter, dan gaan mensen zelf wel op zoek naar dat geld -via familie, zelf verdienen of dure leningen. Daar hebben we de AFM niet voor nodig.
En Ronald, je kunt wel schelden op de "prachtwijken", maar besef je wel -wat je er ook van vindt- dat dit een marketingterm is. Zo prachtig zijn ze niet. Bovendien: je lijkt hier met de vinger naar de overheid te wijzen die ervoor zorgt dat je de sigaar bent, maar de pointe van Luuks stuk is nu juist dat we naar de markt moeten kijken. Ik moet er niet aan denken dat de overheid huizenkopers nog meer zou ondersteunen.
En misschien moet je maar blij zijn dat je geen tophypotheek kunt krijgen. Er zijn er momenteel genoeg die hun huis niet voor minder dan de 125% hypotheek kunnen verkopen, omdat ze het geld niet hebben om het verlies te dragen (zeker met de bezopen combinatie van een aflossingsvrije tophypotheek). Je leeft dan gewoon boven je stand, en dat kon toevallig de afgelopen 10 jaar tamelijk risicoloos. Te veel mensen begonnen dit echter vanzelfsprekend te vinden. Hoe sneu ook, ik moet vaak hard lachen om alle juristen, vastgoedjongens, en Rutte's "hardwerkende Nederlanders" die erachter komen dat marktwerking ook negatieve kanten heeft, en bijna niets voor niets komt.
Er is niks mee dat mensen de waarde van dingen in zien, waar ze zelf in moeten investeren.
Nee, de overheid moet huizenkopers zeker niet helpen, maar ze moeten ze al helemaal niet tegen werken.
ReplyDeleteElke invloed van overheid betekent een verstoring van een gezond evenwicht. Zo betekene starterssubsidies een welvaartsverhoging van huizenbezitters omdat prijzen daardoor hoger worden. Het netto-effect is 0.
Net zoals hypotheekrenteaftrek, dat helpt helemaal niemand en maakt het belastingsysteem alleen maar ingewikkeld.
Overdrachtsbelasting is ronduit diefstal en werkt discriminerend tov huren.
Mooi, dan zijn we het eens. Dat is prettig, want er zijn teveel mensen en zeker ook conservatieven die voor zo min mogelijk overheidsingrijpen pleiten, maar tegelijkertijd de hypotheekrenteaftrek willen behouden, omdat dat het anders hun persoonlijke situatie zo ingewikkeld maakt.
ReplyDeleteMaar dan de volgende vraag: welke rol heeft de overheid in de bouw van nieuwe huizen, bijv. voor starters. Vind je dat dat ook volledig aan de markt overgelaten moet worden, of heeft de overheid hier een stimuleringsfunctie?
Als overheid ben je verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening, dus je ontkomt niet aan planning. Om eerlijk te zijn vind ik aanbod creeren de ENIGE manier voor de overheid om starters te helpen op de markt en om wonen betaalbaar te houden. De rest is louter verstoring. Dus een kabinetsambitie om 100.000 (of 80.000) huizen pj te bouwen juich ik toe. Echter zie je ook daar perverse prikkels voor gemeenten om bijv appartementen te prefereren. Maar wat zie je nu? Die dalen het hardst in waarde.
ReplyDeleteOverigens, Martijn, ben ik alleen voor afschaffing van HRaftrek als dit gepaard gaat met afschaffing van het 52% tarief en de overdrachtsbelasting.
Beste Martijn,
ReplyDeleteAls je mijn reactie goed zou hebben gelezen had je begrepen dat de zogenaamde tophypotheek helemaal niet inhoudt dat je dan boven je stand leeft.
In het geval van een nieuw huis is de prijs altijd te laag en niet marktconform. Zelfs de meest voorzichtige kredietverstrekkers leggen de executiewaarde dan ook hoger dan de koopprijs. Bovendien wordt er daarna nog geinvesteerd in het huis (kaal kan niemand wonen) en wordt het huis veel meer waard, waarmee de executiewaarde ook stijgt. Er is dus geen risico en de term "tophypotheek" is dan ook eigenlijk volledig misplaatst omdat het suggereert dat er teveel wordt geleend. Teveel lenen kunnen we echter al lang niet meer in Nederland.
Je omhelst te vrije markt en overschat het daarmee mijn inziens. Maar van een dergelijke vrijemarktdenker had ik in ieder geval mogen verwachten dat je enigzins economisch common sense had, dat ontbreekt echter volledig.
Het is prachtig dat jij bedenkt dat starters eerst maar zelf geld moeten bijeen sprokkelen maar een vrije markt gedijt juist bij investeringen. Lenen voor zinvolle investeringen met weinig tot geen risico houdt de vrije markt gaande en valt als omgekeerd sparen aan te merken. Als bedrijven werkelijk moesten sparen voordat ze konden lenen zou de hier zo geliefde vrijemarkt economie snel tot stilstand komen.
Daarnaast: ik heb niet op prachtwijken lopen schelden. Je verdere reactie daarover geeft aan dat je de strekking van mijn stukje daarover niet begrijpt: namelijk dat geld uitgeven aan een verloren(en dus risicovolle) zaak wel ok is in dit land, maar aan de andere kant de risicoloze investering van goede burgers onmogelijk wordt gemaakt.
Van enige ondersteuning van huizenkopers is afgezien van de hypotheekrenteaftrek geen sprake. Het bezitten van een eigen huis werkt zelfs zeer vaak tegen je in Nederland (denk aan het systeem van sociale zekerheden) en wordt van alle kanten belast.
Beste Ronald,
ReplyDeleteIk had inderdaad niet door dat jouw argument met name om nieuwbouwhuizen draaide. Misschien is de situatie daar anders, daar heb ik geen kijk op. Al begrijp ik jouw verklaring niet helemaal, wanneer je schrijft:
“In het geval van een nieuw huis is de prijs altijd te laag en niet marktconform. Zelfs de meest voorzichtige kredietverstrekkers leggen de executiewaarde dan ook hoger dan de koopprijs. Bovendien wordt er daarna nog geïnvesteerd in het huis (kaal kan niemand wonen) en wordt het huis veel meer waard, waarmee de executiewaarde ook stijgt.”
Correct me if I’m wrong, maar als de prijs “te laag” is, en de executiewaarde hoger dan de koopprijs, dan werkt dat toch juist in je voordeel als je een hoge hypotheek wilt? Als, omgekeerd, de executiewaarde veel lager zou zijn dan gemiddeld, en je bank wil je slechts een hypotheek voor de executiewaarde geven (geen tophypotheek), dan heb je pas een probleem, omdat je niet eens je huis kunt kopen, laat staan geld overhoudt voor de kosten koper, aankleding etc.
Ik heb al gezegd dat ik het belachelijk vindt dat de AFM zich bemoeid met tophypotheken. Lijkt me weinig zinnig dat de overheid zich daarmee inlaat. Jij lijkt echter een pleidooi te houden voor meer overheidssteun voor huizenkopers en –bezitters. Kun je me uitleggen waarom, en met name hoe je die steun vorm zou willen geven?
En Luuk: ik ben het met je eens dat de overdrachtsbelasting te hoog is en mobiliteit in de weg staat. Zeker met gelijkblijvende huizenprijzen ga je nu niet een huis kopen als je niet weet dat je er zeker een jaar of vijf blijft wonen. Dit belemmert volgens mij de mobiliteit op de arbeidsmarkt, waardoor de overheid zichzelf in de vingers snijdt. Anderzijds ben ik niet principieel tegen belastingen, je moet het ergens op heffen, dus waarom niet ook op huizen? Over het 52%-tarief moeten we het maar een andere keer hebben; daar kijk ik naar uit.
Groet
Beste Martijn,
ReplyDeleteLaat ik met een rekenvoorbeeld mezelf verduidelijken, ik begrijp dat ik niet altijd even helder ben geweest.
Wanneer een nieuwbouwwoning 250.000 euro kost is dat tevens de executiewaarde. Maar prijzen zijn vaak al geruime tijd daarvoor vastgesteld waardoor de prijs (in het voordeel van de koper) niet marktconform is. Als die 2,5 ton als executiewaarde wordt aangemerkt kun je dus niet in je hypotheek de nieuwe vloer, keuken, badkamer enz. opnemen die de natuurlijk wel moet hebben en waarvan natuurlijk wel de feitelijke waarde van het huis omhooggaat. Ergo: doordat het huis nieuw is en erin wordt geinvesteerd is een grotere hypotheek geen risico maar een afspiegeling van de waarde van het huis.
Ik besef me dat zolang de bank zelf de executiewaarde mag vaststellen dit geen probleem hoeft te zijn. Wordt deze echter vastgezet op de koopprijs (of bij bestaande bouw lager) dan kan ik me dus genoeg gevallen indenken waarin dit belemmerend werkt.
Overigens bepleit ik dus geen steun aan huizenbezitters; enkel lasteverlichting zoals je dat zelf ook al lijkt te doen. Daarnaast mist deze "oplossing" het probleem, doordat de kredietcrisis niet is ontstaan door de zogenaamde tophypotheken van Nederlandse huishoudens.
Ronald, mag ik je eraan herinneren dat de DSB door de AFM wordt onderzocht ivm het uitgeven van subprime hypotheken? Maar in principe heb je gelijk.
ReplyDeleteOverigens geld je vb van nieuwbouw ook voor een bestaand huis in slechte staat.
http://www.nu.nl/economie/1953559/geen-verbod-op-tophypotheken.html (jaja nu.nl ik weet het)
ReplyDelete"Volgens De Jager is de AFM echter helemaal niet bevoegd om zo'n verbod af te kondigen."